就決心和力度而言，這輪調(diào)控在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上絕對(duì)是空前的，但還不敢說絕后，因?yàn)閲?yán)厲的措施仍然在不斷的出臺(tái)，調(diào)控從一線城市到熱點(diǎn)城市，甚至蔓延到了全國(guó)貧困縣。

從具體措施看，可謂無所不用其極，從認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離，到兩年內(nèi)不許出售，到對(duì)學(xué)區(qū)房的限價(jià)，到嚴(yán)厲打擊中介的炒作違規(guī)行為。

除了主管部門，北京市甚至連教委都出動(dòng)了，要求開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價(jià)房，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。

從目前的態(tài)勢(shì)看，政府手里還有更嚴(yán)厲的牌，隨時(shí)都有可能打出。

如同我之前文章中所講的，房?jī)r(jià)的邏輯正在發(fā)生變化，調(diào)控政策的目標(biāo)也在發(fā)生變化，過去是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，現(xiàn)在則是防止房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

抑制泡沫和投機(jī)炒作，在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)史上，這也是第一次作為主要目標(biāo)提出，高層對(duì)時(shí)下很多城市出現(xiàn)的恐慌性購(gòu)買，以及過度的投資的擔(dān)心已經(jīng)從最近風(fēng)聲鶴唳的調(diào)控風(fēng)暴中可以感受到。

應(yīng)該說，通過提高二套房的首付比例，通過限制賣出，通過限價(jià)措施，一定會(huì)讓房地產(chǎn)降溫。從過去房地產(chǎn)調(diào)控的效果看，限購(gòu)限貸限價(jià)并非沒有效果，而是無法堅(jiān)持，無法給市場(chǎng)以長(zhǎng)期的預(yù)期。

在限購(gòu)限貸使得房地產(chǎn)下行的情況下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松調(diào)控，然后是全國(guó)性的舉措。

不斷吃藥，房地產(chǎn)下行的時(shí)候吃興奮劑，房地產(chǎn)瘋狂的時(shí)候又下重手打壓。但問題的關(guān)鍵是，每一次打壓政策堅(jiān)持的時(shí)間都沒有超過兩年。

一旦政策松動(dòng)，抑制的需求的井噴使得房?jī)r(jià)強(qiáng)力反彈，最終導(dǎo)致政策的公信力蕩然無存。

從邏輯上說，去年“9.30”調(diào)控的力度不可謂不大，為什么市場(chǎng)對(duì)任何嚴(yán)厲的調(diào)控置若罔聞，原因很簡(jiǎn)單，就是過去的歷史告訴大家，調(diào)控不可能持久，未來一定會(huì)反彈。這種對(duì)政策不信任導(dǎo)致的恐慌遠(yuǎn)比中介違法和投資者入市搶房子造成的恐慌要大。中國(guó)房地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)對(duì)調(diào)控政策具有了強(qiáng)烈的抗藥性，從而導(dǎo)致3月份以來更嚴(yán)厲的舉措。

但是，從目前市場(chǎng)的表現(xiàn)看，一些地方恐慌的情緒仍然沒有消除，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期仍然沒有改變。

事實(shí)上，這種尷尬局面的出現(xiàn)，和房地產(chǎn)政策自身的短期化行為模式有很大關(guān)系。長(zhǎng)期以來，中國(guó)房地產(chǎn)公共政策缺乏一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)性的構(gòu)建體系，亦缺少內(nèi)在的公共政策目標(biāo)邏輯，在過于追求短期效應(yīng)的指導(dǎo)思想下，導(dǎo)致政策朝令夕改，無論是民眾，還是市場(chǎng)的參與各方，對(duì)政策的經(jīng)常變化都無所適從，這是房地產(chǎn)公共政策面臨的最重大的問題。

我擔(dān)心的正是這一點(diǎn)，政策和市場(chǎng)之間的這種惡性博弈，必然導(dǎo)致更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。

這和2015年股市去杠桿的邏輯基本一致，在股市剛剛瘋狂的時(shí)候，管理層陶醉于股指的上升，以各種說辭為泡沫進(jìn)行合理化的詮釋，最終導(dǎo)致不可收拾，不得不出亂拳，惡招對(duì)付市場(chǎng)的瘋狂，最終的結(jié)果不僅打斷了瘋牛的腿，更是打折了瘋牛的腰，從而釀成了中國(guó)資本市場(chǎng)上一次損失慘重的股災(zāi)悲劇。

從目前的態(tài)勢(shì)看，房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)式的調(diào)控，我的感覺是頗帶著情緒，明顯和市場(chǎng)對(duì)著干，又不是有條不紊，而是略顯慌亂，如果用力過猛，在房?jī)r(jià)處在目前高位的情況下，一旦市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，很難說不會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)快速下跌，從而重蹈2015年股市的覆轍。

治理泡沫也好，去杠桿也好，都是一個(gè)長(zhǎng)期的工作，需要耐心和定力。現(xiàn)在的政策盡管氣勢(shì)洶洶，但明顯韜略不足，急于遏制市場(chǎng)的短期目的過于明顯，很顯然，這并不利于市場(chǎng)的理性回歸。

因?yàn)槭袌?chǎng)依然相信，調(diào)控是短期的，很難堅(jiān)持，這種對(duì)政策的不信任如果不改變，整個(gè)市場(chǎng)要么在非理性的調(diào)控下順勢(shì)崩盤，要么依然我行我素。

我曾經(jīng)專門撰文反思中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策，在我看來，從98年住房商品化改革以來，中國(guó)房地產(chǎn)政策體系一直就處于一個(gè)盲目被動(dòng)的應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的短期通道中，根本沒有時(shí)間和空間對(duì)自身的政策體系進(jìn)行梳理和反思，遑論有機(jī)會(huì)構(gòu)建科學(xué)的制度體系。

毫不諱言，2003年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體而言基本是失敗的，具體而言，房地產(chǎn)政策的重大的結(jié)構(gòu)性缺陷突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

其一，政策本身缺乏系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、前瞻性和科學(xué)性，被動(dòng)應(yīng)對(duì)的措施多，主動(dòng)完善的措施少;

二，在市場(chǎng)與政府的責(zé)任方面，混亂不清，毫不客氣地說，市場(chǎng)做的遠(yuǎn)好于政府，拿保障性住房為例，政府應(yīng)該在住房保障方面做什么，應(yīng)該推出什么樣的保障產(chǎn)品，到現(xiàn)在都沒有理清;

三，各級(jí)政府龐大的土地利益，不能下決心出臺(tái)從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的政策，嚴(yán)重違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律。而我們今天的調(diào)控，不管如何嚴(yán)厲，不過是重復(fù)過去的錯(cuò)誤做法而已，市場(chǎng)對(duì)其不信任是必然的。

其實(shí)，基于“房子是住的，不是炒的”這一基調(diào)，管理層完全可以利用本次房地產(chǎn)調(diào)控，告別過去短期化的思維，在一些導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的制度性舉措上下功夫，可以出臺(tái)短期降溫的藥，但同時(shí)在制度建設(shè)上表現(xiàn)出推動(dòng)的決心，比如：

第一，抓住這個(gè)時(shí)間窗口，搞一次真正的住房普查，查清楚中國(guó)究竟有多少房子，擁有多套住房的比例，一些熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)的缺口究竟有多大;

第二，對(duì)市場(chǎng)深惡痛絕的土地供應(yīng)和交易制度進(jìn)行顛覆性的改革，土地寡頭壟斷導(dǎo)致的人為短缺是中國(guó)房?jī)r(jià)畸高的根子，地方政府炒地是高房?jī)r(jià)的誘因，通過土地制度的改革，告訴市場(chǎng)，土地并不短缺，如土地真的短缺，應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，立即推動(dòng)集體用地入市;

第三，借這個(gè)窗口，順勢(shì)完成住房信息聯(lián)網(wǎng)，等等。而不是仍然隔靴搔癢，仍然靠信譽(yù)掃地的限購(gòu)等短期措施安撫市場(chǎng)。

最近讀湯因比的《歷史研究》，對(duì)其“人類從歷史中學(xué)到的唯一教訓(xùn)就是,人類從不吸取歷史教訓(xùn)!”的名言甚為贊同。至少?gòu)闹袊?guó)房地產(chǎn)政策的輪回看，這話的確閃爍著真理的光芒。